关于对《拉萨市关于进一步落实城市主体责任促进房地产业良性循环和平稳健康发展实施细则》主要条款的解读

政策说明：《西藏自治区国家税务局关于城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（西藏自治区国家税务局公告2014年第1号）“因其他特殊原因，纳税人纳税确有困难的”可因疫情原因申请减免城镇土地使用税。西藏自治区国家税务局关于印发《西藏自治区城镇土地使用税征收管理暂行办法》（藏国税发〔2010〕147 号）。2019年3月21日，财政部、税务总局、海关总署三部门联合发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》，自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度。

（二）自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。落实好现行房地产业相关增值税、企业和个人所得税以及房屋交易契税等优惠政策。

政策说明：2022年9月30日财政部、国家税务总局发布公告，明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

五、加大金融信贷支持

（一）自2022年11月11日起，未来半年内到期的房地产 企业存量贷款，在保证债权安全前提下，金融机构可允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款风险分类。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可与购房个人自主开展协商，进行延期展期等调整。因疫情影响未能及时还款的，不作逾期处理。同时，在风险可控的前提下，为符合条件的进城务工和经商人员等新市民、青年在区内购房提供贷款支持。

政策说明：贷款展期是指贷款到期后，直接延长预定的还款日期 ；贷款延期是指延长或者推迟还款时间 。2022 年 12 月 中央经济工作会议提出要合理增加消费信贷 ， 支持住房改善等消费。人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254 号 ）中十六条措施明确规定。

（二）加大金融政策支持，支持各地（市）通过购买、长期租赁等方式，将符合条件的闲置存量商品住房转化为公租房、周转房和保障性租赁住房。加快保障性租赁住房建设，发展长租房市场。探索推进周转房租售并举改革试点。

政策说明：2022 年 12 月 中央经济工作会议提出要多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。自治区政府《关于稳经济若干临时性措施》第21条“刺激住房消费 ”提出通过政府购买、长期租赁等方式，将闲置存量商品房转化为公租房、周转房 和保障性住房。

（三）支持商业银行按照市场化、法治化原则，在充分评估 房地产企业信用风险、财务状况等基础上进行自主决策与优质房 地产企业开展保函置换预售监管资金业务。保函置换资金不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的 70%。

政策说明：2022年12月中央经济工作会议提出要继续给房地产行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。2022年11月12日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发《关于商业银行出具保函置换预售资金有关工作的通知》中提出此项政策 ， 用于支持加大房地产开发企业资金流动性。

（四）支持尚未还清贷款解除抵押的二手房交易“带押过 户”。在买卖双方达成交易意向并经银行审批同意，无需提前还 清贷款即可办理交易过户，买方可重新申请贷款，并设立新的抵押权登记。

政策说明：“带押过户”可以简化二手房交易流程，节省资 金成本，提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费，进而促进整个房地产市场发展。

六、优化企业营商环境

（一）深化房地产开发企业资质审批制度改革，房地产开发企业可通过自治区政务服务平台提交审核材料，实现“不见面”审批，“一网通办”。取消房地产企业异地经营备案制，改为在藏经营登记制，并实行 1 个工作日办结。

政策说明：按照住建部2022年3月2日部令54号，《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定》 修订我区企业资质改革规定。

（二）简化房地产项目审批程序，实行行政联合审批、承诺制和容缺办理，加快项目审批进度，优化工程质量监督服务工作机制，及时跟进服务，为加快推进项目建设提供服务保障。 对满足使用功能的房地产开发项目推行单独竣工验收。鼓励各地（市）试点推行新建商品房“交房即交证”，提振购房信心。

政策说明：在保证工程质量的前期下，考虑加快推进房企项目前置手续办理，提高开工率，如期实现交付，维护购房者合法权益。

（三）对在建房地产开发项 目 因疫情影响施工进度，可视情况适当顺延交房时间，最长可延至6个月，具体由各地（市）自行确定。对住房城乡建设厅已核发的房地产开发企业资质证书、房地产估价机构备案证书和异地房地产企业在藏经营登记函已到期的，有效期统一延期至2023年6月30日。

政策说明：根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定 “因不可抗力履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”，结合我区实际，在建商品房项目因疫情影响施工建设进度，导致延期交房的，可视疫情影响适当顺延交房期限。

（四）房地产开发企业开发建设完成六层及以下商品房建筑主体达到地上二层以上；七层至十一层商品房建筑主体达到地上三层以上；十二层及以上商品房建筑主体完成地上部分的四分之一 ，或者投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上的，房地产主管部门应及时办理商品房预售许可证。

政策说明：在《城市房地产开发经营管理条例》（ 中华人民 共和国国务院令第248号 ）《商品房销售管理办法》（ 中华人民共和国建设部令第88号）的基础上，结合我区实际修改完善具体措施。

七、推动房地产转型升级

（一）以建设“好房子”“好小区”为目标，引导房地产开发企业以市场需求为导向，向市场提供配套完善、功能齐备 、绿色节能的住宅产品，促进住房消费提档升级。鼓励房地产开发由普通商品住房的单一供应结构，逐步向文旅地产、康养地产和度假地产等延伸发展，大力支持改善性住房需求，推动房地产企业转型升级，有序构建房地产健康发展新模式。同时，鼓励有闲置土地的企业与龙头优质房地产企业合作开发商品住房及租赁住房。

政策说明：2022年12月中央经济工作会议提出要推动房地 产企业转型发展，有序构建房地产健康发展新模式 。2023年1月17日全国住建工作会议上倪虹部长讲话中明确提出从好房子到，好小区到好社区。依托我区丰富的旅游资源，积极引导开发企业向文旅地产、康养地产转型升级，改变单一市场供应结构。全区房地产开发企业座谈会上提出土地资源短缺，龙头优质房地产企业与有闲置土地的开发企业以合作形式开发项目。

（二）对于未交付使用或未办理产权手续 、去化周期超过18个月的非住宅房地产开发项目，在符合相关规划要求的情况下，房地产企业可申请土地用途、规划条件变更，允许整体或部分转型为住宅或其他符合市场需求的项目用途。转型为住宅后，可享受前款有关公积金优惠政策。

政策说明：对去化周期超过18 个月的非住宅项目，在符合相关规划要求的情况下准许转型。从去化周期分析，非住宅销售难度远大于住宅，因此制定“ 商转住 ”政策来拉动非住宅商品房的销售，减少库存。